Rambursare anticipata credit ipotecar

Rambursare anticipata credit ipotecar

Rambursarea anticipata a unui credit ipotecar este o optiune care poate aduce beneficii semnificative pentru cei care doresc sa scape mai repede de datorii si sa economiseasca bani pe termen lung. Daca te intereseaza sa iti optimizezi finantele personale, acest articol iti va explica tot ce trebuie sa stii despre acest proces, avantajele si riscurile implicate, precum si strategiile potrivite pentru o decizie informata.

Cel mai important! Cand faci o rambursare anticipata sa alegi reducerea perioadei si nu reducerea ratei. O dobanda fixa pe o perioada cat mai lunga este o sugestie foarte buna la un credit ipotecar. Aceasta te va scapa de multe griji pe parcusul creditului, indiferent daca optezi pentru rambursare anticipata sau nu.

Ce inseamna rambursarea anticipata a unui credit ipotecar?

Rambursarea anticipata presupune achitarea in avans a unei parti sau a intregului sold ramas din creditul ipotecar, inainte de termenul stabilit in contract. Exista doua tipuri de rambursare anticipata:

1. Rambursare partiala: Achiti o suma suplimentara, reducand astfel valoarea creditului ramas. Acest lucru poate duce fie la scaderea ratei lunare, fie la reducerea perioadei de creditare.
2. Rambursare totala: Achiti integral soldul ramas si inchizi creditul inainte de termen.

Cum arata graficul cu dobanda si principal ce formeaza rata lunara la un credit ipotecar?Dupa cum puteti vedea, in prima parte a creditului, dobanda lunara este mult mai mare decat principalul din rata.

Am folosit urmatorul calculator rambursare anticipata pentru a face niste simulari.

Sa presupunem ca avem un credit de 250.000 RON, pe o perioada de 30 de ani, cu o dobanda de 6%. Mai jos avem o simulare, unde vedem ca rata lunara ar fi 1499 RON, iar dobanda lunara este de 5 ori mai mare decat principalul. Ce inseamna acest lucru? Inseamna ca platitnd anticipat un porincipal, de 249 RON, dispare dobanda de 1250 RON. DA, ai inteles bine, ce platesti la inceput de credit anticipat, dispare dobanda de 5 ori mai multa.

Dar cum se calculeaza aceasta dobanda?

Multa lume este revoltata ca dobanda este mai mare decat principalul, desi ei nu si-au facut calculele inainte sa ia creditul.

Dobanda, fiind 6% in acest scenariu, se raporteaza la suma imprumutata si anume 250.000 RON.

6%*250.000/12=1250 RON. Exact, inmultind dobanda anuala de 6% cu suma ce o avem de platit, si impartind la 12 luni, obtinem acei 1250 RON dobanda, iar restul pana la totalul ratei este principalul ce se scade din ce datoram. urmatoara luna, cand soldul creditului este 249.751 RON, dobanda va fi 1248 RON si restul principal.

In acest scenariu, in cei 30 de ani platim dobanda 289.595 RON, adica mai mult de dublu fata de cat am imprumutat.

Daca vrei ca dobanda sa reprezinte mai putin din totalul ratei, tot ce trebuie sa faci este sa faci creditul pe mai putini ani, daca te incadrezi. Lucru destul de dificil si poate nu tocmai oportun pentru multi. Mai exista si varianta ratelor descrescatoare, dar in Romania din cate stiu nu se utilizeaza acest mod, implicand o rata initiala cu mult mai mare.

Ce se intampla cand facem o rambursare anticipata cu reducerea perioadei?

Sa spunem ca pentru creditul de mai sus, am strans deoparte suma de 5000 RON si dorim sa facem o rambursare anticipata. Cum se va modifica graficul nostru?

Observam ca achitand anticipat 5000 RON, costul creditului (a se intelege dobanda in cei 30 de ani initiali) scade cu 23.588 RON. Adica de 4,5 ori mai mult decat am platit noi. Astfel dobanda de platit in cei 30 de ani va fi: 289.595 – 23.585= 266.010 RON. Si cel mai important, au disparut 19 luni din plata creditului, desi 5000 RON ar fi echivalentul a doar 3.3 de rata.

De ce se spune sa nu alegem reducerea ratei in loc de reducerea perioadei?

Pentru unele persoane, poate nu e mare diferenta la prima vedere. Totusi, lucrurile se schimba cand facem calculele.

Daca alegem rambursare anticipata cu reducereai ratei, creditul nostru va arata asa:

Mai exact, rata scade de la 1499 RON la 1469 RON, ceva nesimnificativ, iar costul total al creditului, acea dobanda totala, scade cu doar 5792 RON, de la 289.595 RON la 283.803 RON. Cu alte cuvinte, mult mai putin castigam fata de prima varianta. Si pierdem si avantajul psihologic, ca avem mai putini ani de plata la credit.

Cat de mult dobanda creditului influenteaza rata si ce putem face?

Care este diferenta de rata, la acelasi credit, daca dobanda ar fi de 8 sau de 10%?

Daca am avea 8% dobanda, atunci rata ar fi 1834 RON in loc de 1499 RON, iar dobanda totala platita va fi 410.388 RON, in loc de 289.595 RON.

Iar daca am avea 10% dobanda, rata ar fi 2194 RON si dobanda totala ar fi 539.814 RON.

Diferentele sunt uriase! Oare ce putem face daca intr-o anumita perioada cand vrem sa facem creditul, dobanzile sunt mari?

Ar fi doua optiuni. Unu, putem sa mai asteptam un an, in speranta ca vor scadea dobanzile. Si doi, fie ca deja avem creditul facut sau fie ca il facem acum, putem face o refinantare cu o dobanda mai mica. Este util sa fim cu ochii pe dobanzile din piata, iar daca gasim oportunitatea sa facem un credit de refinantare cu o dobanda mai mica (considerabil mai mica, nu cu ~0.2% mai mica) este foarte bine sa facem.

Atentie mare la DAE, nu doar la dobanda. Este nevoie sa analizam toate costurile cu noul credit ca sa vedem daca chiar ne reduce costul. Refinantarea este extrem de utila daca putem reduce dobanda cu 1%, sau daca avem inca multi ani de plata, peste 15 de exemplu, sau daca dorim sa avem iarasi dobanda fixa, dupa ce a expirat perioada actualului credit cu dobanda fixa.

Fun tip: Daca vrem sa facem un credit ipotecar cu scopul de a inchiria imobilul, sau sa avem optiunea sa il vindem peste mai putin de 5 ani, dar nu avem cei 15% necesari creditului, ci doar cei 5% ce se pot folosi la creditul Noua Casa, exista o solutie. Putem sa facem creditul Noua Casa si apoi, poate chiar in prima luna, sa il refinantam cu un credit ipotecar. Astfel, scapam de toate restrictiile asociate creditului Noua Casa.

Avantajele rambursarii anticipate sunt:

1. Reducerea costurilor cu dobanda
   Dobanda este calculata pe baza soldului ramas, asa ca orice reducere a acestuia inseamna mai putini bani platiti bancii pe termen lung.
2. Independenta financiara mai rapida
   Scapand mai repede de datoria ipotecara, vei avea mai multa libertate financiara si vei putea investi in alte proiecte personale sau profesionale.
3. Eliminarea riscurilor de fluctuatie a dobanzilor
   Pentru creditele cu dobanda variabila, rambursarea anticipata poate reduce expunerea la riscul cresterii ratelor.

Observatie: daca ai mai multe credite, incepe cu cel cu dobanda cea mai mare. Incheie intai creditele de nevoie personale, de masina, creditele la IFN-uri mai ales si abia apoi concentreaza-te pe cel ipotecar. Aceste credite au dobanzi mult mai mari.

Dezavantajele rambursarii anticipate

1. Oportunitati financiare ratate
   Banii folositi pentru rambursare ar putea fi investiti in active care sa genereze randamente mai mari decat economiile rezultate din dobanda creditului.

Aici vorbesc despre alte oportunitati, precum investitiile pe bursa. Matematic vorbind, la un credit cu 6% dobanda anuala, chiar si titlurile de stat cu 7% aduc mai multa valoare. Iar daca ai ceva experienta si poti scoate 10-15% anual, cu atat mai mult poti face mai multi abni pe bursa decat economisind dobanzile prin rambursare anticipata.

Diferenta apare pe plan psihologic, de faptul ca un credit iti poate aduce stres si poate ai prefera sa ai doar 10-15-20 ani de platit la apartament. in loc de 30 de ani, inainte sa investesti pe bursa. Sau le poti face in paralel pe ambele, is sa investesti pe bursa, si sa rambursezi anticipat. Alegerea este a TA.

Strategii pentru rambursarea anticipata

1. Analizeaza costurile si beneficiile
   Calculeaza cu atentie cat vei economisi la dobanda si compara aceasta suma cu eventualele comisioane si pierderile de oportunitate.
2. Prioritizeaza datoriile cu dobanda mare
   Daca ai alte credite cu dobanzi mai mari, este posibil sa fie mai avantajos sa le achiti pe acestea mai intai.
3. Ramburseaza in momentele potrivite
   Unele banci nu percep comisioane de rambursare anticipata dupa o anumita perioada (de exemplu, 1 an pentru creditele cu dobanda variabila). Verifica aceste detalii in contract.
4. Pastreaza o rezerva de urgenta
   Asigura-te ca rambursarea anticipata nu iti afecteaza capacitatea de a gestiona cheltuieli neprevazute.

Intrebari frecvente despre rambursarea anticipata

1. Toate bancile permit rambursarea anticipata?
   Da, dar conditiile si comisioanele pot varia. Este important sa consulti contractul sau sa discuti cu banca. La creditele ipotecare comisionul este 0% prin lege.
2. Merita sa rambursez anticipat daca am o dobanda fixa mica?
   In acest caz, s-ar putea sa fie mai rentabil sa investesti banii in altceva. Totusi, daca iti doresti liniste financiara, rambursarea anticipata poate fi o optiune buna.
3. Pot rambursa anticipat un credit ipotecar in orice moment?
   In general, da, dar unele banci pot avea restrictii sau conditii speciale. Verifica cu atentie termenii contractuali.

Mituri privind rambursarea anticipata

Mitul #1 – Cand faci o rambursare anticipata dispar ratele de la sfarsitul graficului.

Realitate: Cand faci o rambursare anticipata scade principalul de plata si se recalculeaza tot graficul. Orientativ, se poate spune ca dispar primele rate de la inceputul graficului, cu dobanzi mari, dar nu este o aproximatie exacta. Cei de la banci este posibil sa iti spuna altceva, ca dispar de la sfarsitul graficului, sau ca mai bine alegi reducerea ratei lunare. Sa nu ii asculti, ei nu sunt experti in asa ceva. Invata de la oamenii care au acest obicei si care reusesc sa plateasca creditul luat pe 30 de ani, in doar 10 ani sau mai putin.

Mitul #2 – In a prima zi dupa ce ti se ia din cont o rata, este bine sa faci o rambursare anticipata.

Realitate: O rambursare anticipata este bine sa o faci oricand! Diferenta apare din faptul ca atunci cand faci o rambursare anticipata, se ia intai dobanda acumulata pe zilele de la ultima rata platita si daca sunt mai multe zile adunate, la urmatoarea rata vei plati mai putin decat in mod normal.

Concret, daca ai rata de 1000 de lei pe luna, dintre care 500 lei dobanda si 500 lei principal si faci o plata anticipata la 15 zile dupa ultima rata platita, vei plati 250 lei dobanda si 750 lei principal, iar urmatoarea rata va fi de doar 750 lei. Adica defapt doar 750 lei ai platit anticipat din credit. (si 250 lei ai platit anticipat dobanda, care nu influenteaza creditul, si ceilati 250 la data din scadentar normala.)

O varianta ar fi, daca ai 1000 de lei pentru plata anticipata si 1000 pentru rata lunara viitoare, si vrei a faci o rambursare anticipata la 15 zile de exemplu dupa plata ultimei rate, poti alege sa platesti anticipat 1250 RON, dintre care 250 lei va fi dobanda si 1000 lei se vor scadea din principal, iar urmatoarea rata va fi de 750 RON in loc de 1000 RON.

Mitul #3 – Daca rambursezi anticipat o suma mica, efectul este nesemnificativ.

Realitate: Chiar si o rambursare anticipata de valoare mica reduce principalul datorat, ceea ce inseamna ca vei plati mai putin dobanda pe termen lung. Mai ales in primii ani de credit, poti sa platesti 10% din rata si sa dispara o luna intreaga din credit.

Mitul #4 – Daca faci rambursare anticipata, pierzi beneficiile contractului (ex. dobanda fixa).

Realitate: Rambursarea anticipata nu schimba tipul dobanzii stabilit in contract (fixa sau variabila) si nici alte conditii contractuale. Ea doar reduce suma datorata si recalibreaza graficul de rambursare. Beneficiile contractului raman valabile. De exemplu daca ai credit pe 30 de ani cu 5 ani dobanda fixa, si platesti anticipat 5 ani si iti raman 25 de an ide plata, tot urmatorii 5 ani raman cu dobanda fixa (nu este ca si cum ce ai platit tu anticipat sunt exact anii de dobanda fixa).

Mitul #5 – Mai bine strang banii de mai multe rate si cand am o suma mai mare (exemplu 10 rate) atunci merg sa fac rambursarea.

Realitate: Rambursarea anticipata este bine sa o faci cat mai rapid si sa nu astepti, ca sa te bucuri de dobanzile economisite. Poti chiar sa mergi lunar sa faci rambursare anticipata.

Merita sa faci rambursari anticipate daca iti permiti doar o mica suma lunar?

Desigur! Am realizat o analiza pentru diferite sume procentuale si concluziile sunt fantastice!

Prin efectuarea lunara a unei rambursari anticipate cu reducerea perioadei de doar 10% din rata, creditul scade cu peste 6 ani si economisesti zeci de mii de Euro!

Observatie: Rambursarea anticipata cu reducerea perioadei se face cu minim valoarea unui principal.

Rambursare anticipata versus investitiile la bursa

Daca vrem sa analizam ce se intampla daca pentru creditul analizat mai sus, 250.000 RON, pe 30 de ani cu 6% dobanda anuala, ce ar fi mai oportun pentru noi comparativ cu investitiile pe bursa, putem face urmatorul scenariu.

Rambursare anticipata de 10000 RON pe an timp de 13 ani (pentru ca in 13 ani se termina creditul de platit), cu reducerea perioadei, versus investitiile la bursa cu 8% randament conservativ, versus 10% randament echilibrat, versus 12% randament optimist.

Cel mai bine, eu consider ca se pot face in paralele rambursarile anticipate si investitiile pe bursa, in special pana creditul ajunge sa mai dureze 15 ani. Apoi, m-as concentra doar pe bursa.

Analiza Rambursare Anticipata – Exemplu Personal

La inceputul lui 2018 am luat primul credit ipotecar, cu o dobanda fixa pe 10 ani, cu care mi-am cumparat un apartament cu 2 camere. Pe parcursul anului 2018, am efectuat 7 rambursari anticipate cu reducerea perioadei, iar ca efect, am redus durata creditului de la 30 de ani, la 16 ani.

Apoi, in 2019 am mai facut  3 rambursari anticipate si am ajuns la finalul anului sa mai am de plata doar 13 ani la credit. Pe scurt, in primii doi ani de la contractarea creditului, am platit anticipat 15 ani din el. Cand am ajuns aici, am considerat ca este suficient si ca ma voi concentra in continuare doar pe bursa, unde aveam deja un istoric de randamente superioare dobanzii acelui credit.

Intre timp, au mai trecut 5 ani, foarte rapizi as spune si acum, la final de 2024, rata creditului este inca fixa si are o valoare mica, considerand ca in acest timp veniturile mi-au crescut de multe ori.

Concluzie

Rambursarea anticipata a unui credit ipotecar poate fi o decizie inteligenta pentru cei care doresc sa economiseasca bani si sa-si imbunatateasca stabilitatea financiara. Cu toate acestea, este esential sa analizezi atent toate aspectele implicate si sa iei in considerare impactul pe termen lung asupra bugetului tau.

Programeaza o sedinta 1 la 1 sau contacteaza-ma pentru un curs educatie financiara si investitii la bursa personalizat. Si tu poti ajunge prin investitii constante, disciplina si consecventa, la independenta financiara.

Andrei