Cat trebuie sa castigi pentru un apartament in Bucuresti
Cat trebuie sa castigi ca sa iti permiti un apartament in Bucuresti fara sa te distrugi financiar?
Achizitia unui apartament este, pentru majoritatea romanilor, cea mai mare decizie financiara din viata. Din pacate, este si decizia luata cu cele mai multe emotii si cele mai putine calcule corecte.
In bula imobiliara si in reclamele dezvoltatorilor, totul pare simplu: „Rata este mai mica decat chiria!”. In realitate, daca semnezi pentru un credit pe 30 de ani bazandu-te doar pe faptul ca banca iti aproba dosarul, risti sa iti amanetezi viitorul si sa traiesti trei decenii cu stresul ca o singura problema la job te poate arunca in aer.
Banca iti calculeaza capacitatea de creditare dupa regulile ei (grad de indatorare de maximum 40%). Insa banca vrea sa isi vanda produsul, nu sa iti asigure tie confortul financiar.
Pentru a cumpara o locuinta fara sa te distrugi financiar, trebuie sa aplici o regula mult mai stricta: Regula celor 4 ani de venit.
Inainte de a te arunca la un credit pe care abia il poti duce, trebuie sa te gandesti foarte serios la costul de oportunitate. Pentru multi romani, rata la banca este vazuta ca o forma fortata de economisire („macar raman cu ceva din salariu”). Insa realitatea financiara este alta: un credit prea mare iti blocheaza toti banii intr-un singur activ imobil.
Uneori, este mult mai eficient sa mai amani achizitia cu un an sau doi. In loc sa dai tot cash-ul pe un avans la limita si apoi sa traiesti la limita cu banii, poti sa pui acele economii sa munceasca pe bursa, in ETF-uri de indici mari. Istoricul pietei ne arata ca bursa poate oferi pe termen lung un randament superior imobiliarelor, iar banii tai vor creste mult mai repede, fiind in acelasi timp lichizi (poti sa ii retragi oricand, spre deosebire de banii blocati in peretii unui apartament).
Ce inseamna sa iti permiti, cu adevarat, o locuinta?
Regula de aur in educatia financiara sanatoasa este simpla: Pretul total al apartamentului nu ar trebui sa depaseasca valoarea veniturilor nete ale familiei tale pe 4 ani.
De ce 4 ani? Pentru ca acest raport iti asigura o rata confortabila, iti permite sa continui sa economisesti si sa investesti la bursa si iti ofera flexibilitate in cazul in care dobanzile cresc (asa cum s-a intamplat in ultimii ani).
Sa luam un exemplu concret si foarte des intalnit in Bucuresti: un apartament decent, de 2 sau 3 camere, intr-o zona cu acces la metrou, care costa 120.000 de euro.
Uite cum arata matematica reala, comparand „ce iti permite banca” versus „ce iti permite sanatatea financiara”:
Varianta A: Ce spune banca (Pragul de supravietuire)
Ca sa cumperi acest apartament de 120.000 de euro prin credit ipotecar:
Ai nevoie de un avans minim de 15%: 18.000 de euro (pe care trebuie sa ii ai deja stransi).
Suma imprumutata de la banca: 102.000 de euro.
La o dobanda medie actuala de pe piata de aproximativ 5.3% fixa, dar cu un cost total real de 6% DAE (daca adaugam asigurarile obligatorii de viata si imobil, plus comisioanele de analiza ale bancii), rata ta lunara pe o perioada de 30 de ani va fi de aproximativ 3.000 de lei.
Pentru ca rata de 3.000 de lei sa reprezinte maximum 40% din venit (gradul maxim legal), banca iti va cere un salariu (sau un venit cumulat pe familie) de minimum 7.500 de lei net.
Daca castigi 7.500 de lei si platesti 3.000 de lei rata, pe hartie esti proprietar. In realitate, esti blocat. Dupa ce platesti intretinerea, facturile, mancarea si transportul, iti mai raman bani doar cat sa existi, nu sa traiesti. Despre investitii sau vacante nici nu poate fi vorba.
Varianta B: Ce spune educatia financiara (Pragul de confort)
Daca aplicam regula celor 4 ani de venit pentru acelasi apartament de 120.000 de euro, calculul se schimba complet:
120.000 de euro impartit la 4 ani = 30.000 de euro pe an.
30.000 de euro pe an inseamna un venit net al familiei de 2.500 de euro pe luna (adica aproximativ 12.500 de lei net).
Concluzia dura: Un apartament de 120.000 de euro in Bucuresti NU este pentru un salariu de 7.500 de lei. Este pentru o familie sau un individ care castiga cumulat cel putin 12.500 de lei net pe luna.
La acest nivel de venit, rata de 3.000 de lei reprezinta doar 24% din bugetul tau. Restul de bani iti permit sa traiesti relaxat, sa ai un fond de urgenta solid si sa pui diferenta pe bursa, in ETF-uri, ca sa iti asiguri independenta financiara.
Costurile ascunse pe care toti le ignora
Cand cumperi un apartament de 120.000 de euro, multi cred ca au nevoie doar de cei 15% avans. Este o iluzie. In prima luna de la achizitie, vei mai scoate din buzunar:
Taxe notariale si costuri bancare: Intre 2.000 si 3.000 de euro (onorariu notar, taxe de intabulare, evaluare imobil, asigurari obligatorii si facultative).
Mobilier si finisaje: Chiar si un apartament „gata de mutat” are nevoie de imbunatatiri, electrocasnice noi sau mici modificari care te vor costa lejer intre 5.000 si 10.000 de euro.
In plus, platind acea rata de 3.000 de lei timp de 30 de ani, din cauza dobanzii, tu nu platesti bancii 102.000 de euro. La finalul celor 30 de ani, vei fi returnat peste 210.000 de euro. Practic, platesti doua apartamente si primesti unul singur.
Ce ai de facut daca cifrele nu se potrivesc?
Daca venitul tau actual nu se incadreaza in regula celor 4 ani pentru apartamentul pe care ti-l doresti, ai doua optiuni inteligente, in loc sa te fortezi cu un credit la limita:
Ajusteaza asteptarile: Cauta un apartament mai ieftin, intr-o zona mai accesibila, sau opteaza pentru un spatiu mai mic (o garsoniera dubla sau un apartament de 2 camere in loc de 3).
Focalizeaza-te pe cresterea venitului: Cel mai bun mod de a-ti permite o casa mai scumpa nu este sa gasesti o banca mai indulgenta, ci sa investesti in educatia ta profesionala si financiara pentru a trece la urmatorul nivel salarial.
Gand de final
Sa cumperi o casa este un obiectiv frumos, dar o caramida nu ar trebui sa devina o ancora care te tine legat de un job pe care poate il urasti, doar pentru ca ai o rata de platit luna de luna.
Nu lasa presiunea sociala („trebuie sa fii proprietar pana la 30 de ani”) sa iti dicteze deciziile financiare. Ramai stapan pe banii tai, calculeaza la rece si cumpara doar atunci cand iti permiti cu adevarat.
Daca vrei sa aprofundezi modul in care poti construi o strategie potrivita pentru tine, am structurat si un program de mentorat si sesiuni 1 la 1, unde lucram aplicat pe situatia ta.
Disclaimer: Informatiile si materialele prezentate pe FormulaBanilor.ro si in cursurile sale, nu sunt sfaturi de investitii si nu pot fi considerate recomandari de tranzactionare pe bursa.
